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剛需與 柔需 誰推動瞭房價上漲？
在我國經濟生活中，房地產市場的重要性，相信沒有人敢說“不”吧？第一，它關乎到地方政府財政收入中的很大一部分；第二，它關乎到國傢多個上下遊行業的經營效益；第三，它關乎到廣大老百姓(含小朋友)的讀書就業和婚慶嫁娶。
正因為這樣，同樣在國慶佳節，2014年與2015年我們看到瞭幾乎同樣的一幕。去年國慶長假的前一天，中國人民銀行出臺“首套房認定及信貸新政”，大幅刺激樓市；而在今年同一天，央行與銀監會聯合發文稱，除京滬深等一線區域外，其他不實施限購的城市，居民首次購房首付比例調整為不低於25%，再度刺激瞭房地產市場交易。
實際上，與此相關的“鋪墊”早已有之。稍早宣佈新修訂的《商業銀行法》將於今年10月1日起實施，法定監管指標“存貸比”成為歷史，銀行信貸得到較大程度松綁。而與之配套，各大城市也隨即出臺瞭對公積金貸款或住房抵押政策等的松綁手段。
生在上海，我也熟知周圍朋友通過“炒房”發財致富乃至積累到千萬身價的故事。為何越限購，房價越是連年上漲？已經動輒4、5萬元1平方米的住房，為何還是有那麼多人趨之若鶩去買入？對於這些疑問，很多人還來不及找到答案，房價又已經騰騰向上瞭。
國慶長假期間，我也並未閑著。這幾日，上海基本被籠罩在陰雨連綿之中，我隻得利用“天公作美”的短暫空隙，去附近的二手房中介轉轉，瞭解行情變化。憑直覺，我感到今年國慶長假的上海成交量和成交均價，肯定不會弱於去年。
上海鏈傢市場研究部的統計數據顯示，2015年“十一”黃金周期間，上海市商品住宅供應量同比上漲46.82%，成交量同比上漲62.37%，成交均價同比上漲8.79%。對比歷史數據表明，今年“十一”買賣價格均出現瞭上漲，且今年樓盤供應量創下自2006年來的近10年新高，成交量則創下自2011年來的近5年新高。
久居上海，對於市內各個區域大致的房屋單價，我可以做到心中基本有數。上述數據顯示，今年國慶期間上海的商品住宅成交均價為每平方米27689元，表明外環甚至郊環的成交量出現瞭井噴。
事實是怎樣的呢？從國慶期間上海相關數據來看，此次基隆信貸成交樓盤多位於非市區，多是剛需類型的樓盤。外環之外的嘉定、松江和寶山位列前三，成交量均超過180套，其中嘉定成交量最大，為217套。從成交量排名前十的情況可以看出，單價低於3萬元的剛需樓盤有7個，占比7成；每平方米3萬元～5萬元的改善型產品有2個，每平方米5萬元以上的高端產品僅1個。
上海指數研究院百城指數報告顯示，上海9月份房價同比上漲11.27%，僅次於深圳漲幅，雄踞全國第二。
前文說瞭，國慶長假我並未去外地遊玩，雖然雨水常伴，但也去過不少房屋中介。碰巧有一天，逛到內環附近一傢店面時，被熱情的業務員帶著去某地鐵上蓋小區看瞭幾套二手房，其中一套三室的令我怦然心動。而或許是機緣巧合，我手頭一套位於外環以外的房子早就掛出去瞭，當晚中介竟然來電話說，有客戶看中瞭，希望當面約談交易細節。
我預感有什麼事情要發生。在與愛人匆匆商量之後，我獨自趕往外環的該中介公司總部，一對小夫婦端坐桌旁。而也就是在1個多小時後，我便與他們簽訂瞭交易意向書，當晚支付給我瞭10萬元購買定金。
據介紹，他們其實是上海本地人，但不幸的是在上一輪的大規模拆遷中，破舊的老房子沒有被選中。所以，剛生下寶寶的他們不得不開始瞭尋房之旅。而原因說起來也很有意思，買在這裡並不是為瞭上班近，而是為瞭方便女方的老人搬過來，幫忙照看孩子。據說，男方的父母也住在附近，可以輪流幫忙。
而我賣掉外環房子去置換內環物業的理由，除瞭距離地鐵稍近些外，其中更大的考慮也是為瞭孩子有個更好的“戶口”，從而可以在未來的中考、高考競爭中贏取先機。
那麼，這對小夫妻以及我們這對老夫妻此次購房的初衷，算不算得上是剛需？嚴格說，他們是首套房，剛需的意味的確更濃；而我這邊屬於要繳納3個百分點契稅的二套房，似乎不是嚴格的剛性需求。但隨著兒女入學需求的迫近，“柔需”向“剛需”轉換的意味也愈發濃厚起來。
不過，類似於我這樣的置換需求，在中國的各個城市每天都在大量發生。我在聯系那套三居室房東時也瞭解到，他們的兒女已經成年，但父母正逐漸老去。為瞭老姐妹倆可以與父母住得更近，這傢房東以及她的姐姐，先後都通過置換的方式，買到瞭與父母同一個小區去居住。我想，盡管夫妻中的另一方會有些故土難遷，但在孝敬父母以及傢庭團圓這一大前提下，欣然接受的可能性應該會更大些吧。
顯而易見，不管是因人而異的需求置換帶來的買賣交易，還是外地或者海外來滬人士的新增購買行為，都是推動一線城市房價不斷上漲的主因之一。
官兵/制圖
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新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20151010/3375217.shtml
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